Nau Capital dobra aposta no mercado imobiliário em Nova York
O aluguel hoje é uma tendência no mundo inteiro por conta do aumento dos preços dos imóveis. A população mais jovem cada dia mais opta pelo aluguel à compra do ativo. No Brasil, apenas 25% das residências urbanas são alugadas, contra 40% nos EUA.
Em Nova York, esse número salta para 60% e os preços dos aluguéis na cidade não param de subir: estão 36% mais altos em relação ao ano passado e 15% a mais se comparados com o período que antecedeu a pandemia.
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De olho neste mercado, a Nau Capital, multi-family office que direciona capital e inteligência para otimizar e preservar patrimônio, trouxe para seus investidores uma tese que aposta no momento imobiliário de Nova York.
Trata-se de captar recursos para um fundo que adquire, reforma, aluga e, posteriormente, vende prédios residenciais com não mais do que 10 apartamentos, bem localizados, com bom acesso ao transporte público, e em áreas que são historicamente resilientes a todo tipo de crise.
Na ocasião, em meio a queda ocorrida de quase 30% nos preços dos imóveis em Nova York, o que favoreceu a aquisição, e, em seguida, com a retomada econômica impulsionada pelo crescimento de vacinação na região, os preços de imóveis residenciais retornaram aos patamares históricos conhecidos.
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Essa tese vislumbra comprar por um bom preço um imóvel relativamente degradado, mas cujo custo de reforma não exceda 15% do valor de compra. Depois de retrofitados, esses edifícios antigos localizados em Manhattan e Brooklin são alugados a uma yield alvo de 6,5%a.a e vendidos com uma compressão de taxa a investidores profissionais.
“Em 2021, alocamos R$ 55 milhões nessa tese de investimento em imóveis em Nova York. O fundo já vendeu um dos prédios com uma TIR de 43% e ofereceu aos clientes brasileiros a oportunidade de surfar na reabertura do principal polo financeiro do mundo após a pandemia”, conta Lucas D’Alcantara, sócio da empresa, que hoje tem R$ 2,3 bilhões sob gestão.
“Agora, vamos para uma nova rodada dessa operação, alocando R$ 70 milhões para os investidores que queiram diversificar o patrimônio em uma tese sólida e que tem se mostrado vencedora. Os fundos têm prazo de cinco anos e apresentam expectativa de rendimento, em média, 15% líquido ao ano em dólar”, acrescenta o executivo.
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O fundo de investimento recomendado pela Nau Capital, RBR Club 3, é da RBR Asset, que tem R$ 1 bilhão de ativos sob gestão alocados na área internacional. Dona também dos fundos RBR Club 1 e 2, ela tem 41 prédios e 450 apartamentos em NY, e desenvolve parcerias com nove empreendedores locais.
“A vacância nesse segmento atingiu um pico de apenas 5% e a baixa oferta de apartamentos disponíveis para locação em Nova York são fatores que trazem segurança aos investidores. Adicionalmente, o aumento da alta inflação fez com que o valor do aluguel esteja em constante reajuste positivo, trazendo maior ganho potencial”, ressalta Lucas.
Para ele, a expectativa de aumento de juros nos EUA é hedgeada em tese pelo aumento do cap rate na locação. “Em um cenário onde a taxa básica de juros norte americanos atinja, por exemplo 4% a.a., haverá um spread confortável no patamar dos 6.5% a.a., corroborado ainda pela tendência da queda posterior dos juros, dado os patamares históricos nos EUA”, analisa.
“Auxiliar o cliente com gestão financeira é cada vez mais uma commodity, pois todos os agentes têm plataforma. Nesse ambiente de juros altos, o que faz brilhar os olhos dos clientes são soluções alternativas diferenciadas e criativas”, completa.
